Arrivata la conferma: Cedolare secca stabile al 10% per i contratti a canone concordato.
Grande soddisfazione da parte delle Associazioni di Categoria di inquilini e proprietari immobiliari alla luce della modifica dell’art. 3 comma 2 della D.Lgs 23/2011. Con questa riforma, apportata in sede di Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) viene finalmente reso definitivo il prelievo del 10 % per la cedolare secca sui canoni di locazione a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa.
Nella precedente formulazione, la norma citata prevedeva una tassazione al 15 % per i canoni percepiti a seguito di un contratto di locazione concordato; le Leggi di bilancio per gli anni dal 2017 e seguenti, avevano semplicemente derogato la previsione di Legge a favore di un abbassamento al 10 % del prelievo in Cedolare Secca.
Gli ottimi risultati riscontrati dall’Agenzia delle Entrate in tema di contrasto all’evasione, nonché il contributo apportato da questa agevolazione in favore di incontro tra domanda e offerta sul mercato immobiliare, hanno spinto il Parlamento a rendere definitiva la misura.
Risultato evidente è che gli operatori potranno, cosa purtroppo assai rara nel nostro Paese, ponderare le loro decisioni circa l’opportunità o meno di offrire in locazione un immobile a canone calmierato con un buon grado di certezza.
Va precisato che sul territorio della Provincia di Novara, gli unici a poter godere di questa agevolazione saranno i proprietari di immobili siti nel Comune di Novara, in quanto unica città riconosciuta dal C.I.P.E. quale Comune ad alta densità abitativa.
Al fine di poter godere dell’agevolazione, il locatore dovrà rispettare le prescrizioni offerte dall’Accordo Territoriale di Novara, siglato il 29 marzo 2018 dalle Associazioni di Categoria maggiormente rappresentative sul territorio comunale e poi depositato presso il Comune di Novara il 3 aprile 2018.
Ulteriore adempimento consiste, per i contratti stipulati a partire dal giorno del deposito dell’Accordo, nel richiedere l’Attestazione di rispondenza a una delle Associazioni firmatarie del documento rappresentative degli inquilini e a una espressiva degli interessi dei proprietari, così come previsto dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.
Questa Attestazione non è altro che la certificazione della congruità del contratto con i dettami offerti dall’Accordo territoriale e dal citato Decreto Ministeriale.
Dopo questa breve introduzione, a chi scrive sembra opportuno affrontare un breve case study in tema di opportunità circa la stipula di contratto a canone concordato in alternativa a un contratto ‘’tradizionale’’.
Immaginiamo un immobile di mq utili 58, sito nel Comune di Novara e in particolare in Viale Roma n. 15.
In base a quanto previsto dall’Accordo territoriale, l’immobile risulterebbe quindi situato in Zona 2.
Il proprietario dell’immobile immagina di locare questo appartamento a fronte di un canone annuale di € 6.000,00 (500,00 € mensili).
Vediamo se il canone immaginato dal potenziale locatore è conforme a quanto previsto dall’Accordo territoriale.
Caratteristiche dell’immobile (Tabella 1):
| Parametri dell’Accordo | Caratteristiche | Punti |
| Categoria catastale | A/2 | 3 |
| Vetustà | Nuovo | 4 |
| Piano | Intermedio | 1 |
| Posto Auto/Box | NA | 0 |
| Ascensore | Si | 1 |
| Balconi/Terrazze | NA | 0 |
| Cantina | NA | 0 |
| Servizi igienici | Uno | 1 |
| Riscaldamento | Autonomo | 1 |
| Giardino | NA | 0 |
| Immobile ammobiliato | NO | 0 |
Tabella 1
Il punteggio totale è dunque di 11 e questo colloca l’immobile in sub-fascia 2 (da 10 a 14 punti).
Considerato che l’immobile come detto di trova in zona 2 e misura 58 mq, ecco il canone concordato mensile applicabile (Tabella 2):
| Durata contratto | Canone minimo | Canone massimo |
| 3 + 2 anni | 319,00 € | 410,83 € |
| 4 + 2 anni | 338,33 € | 430,17 € |
| 5 + 2 anni | 357,67 € | 449,50 € |
| 6 + 2 anni | 363,63 € | 468,83 € |
Tabella 2
In base all’Accordo territoriale vigente nel Comune di Novara, il contratto oggetto d’esame non risulterebbe attestabile e quindi non meritevole delle agevolazioni fiscali descritte.
Il potenziale locatore si troverebbe di fronte a una scelta: optare per la locazione dell’immobile attraverso un contratto abitativo tradizionale, sottoposto a un prelievo fiscale del 21% in cedolare secca, oppure decidere di ridurre la pretesa sul canone richiesto.
Proviamo ora a confrontare la convenienza tra le due opzioni, immaginando che Il locatore scelga di proporre un contratto concordato da 6 + 2 anni con un canone di € 5.520,00 (Tabella 3):
| Tipologia Contratto | Canone Richiesto | Imposta Cedolare Secca | Netto |
| Contratto tradizionale | 6.000,00 € | 1.260,00 € | 4.740,00 € |
| Contratto canone concordato | 5.520,00 € | 552,00 € | 4.968,00 € |
Tabella 3
In base ai dati proposti, il locatore avrebbe convenienza dunque a proporre un contratto di locazione a canone concordato, inferiore di importo ma che implica un delta di ben 228,00 € annui dopo le imposte.
I benefici per il locatore, che sceglie un contratto di locazione concordato, non si esauriscono inoltre con la riduzione d’imposta in cedolare secca. I commi 53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015 prevedono infatti che i tributi IMU e TASI si determinino applicando l’aliquota stabilita dal Comune nella misura ridotta al 75% per cento, a patto che il conduttore dell’immobile collochi presso lo stesso la propria residenza abituale.
Tornando al nostro case study, poniamo che l’immobile oggetto di analisi abbia una rendita catastale di € 278,89.
Considerato che il Comune di Novara prevede un’aliquota ordinaria (da applicare agli immobili oggetto di contratti di locazione 4 + 4 tradizionali) di 10,6 e un’aliquota specifica per i contratti di locazione a canone concordato fissata in 10,00 (ridotta poi del 25 %) ecco l’imposta IMU che sarebbe dovuta dal locatore immaginato nel nostro esempio (Tabella 4):
| Tipologia Contratto | Aliquota IMU | Imposta |
| Contratto tradizionale | 10,6 | 496,65 € |
| Contratto canone concordato | 10,0 ridotta del 25% | 351,40 € |
Tabella 4
I 145,25 € che risultano risparmiati attraverso i dati alla Tabella 4, andranno dunque sommati a quanto descritto con la Tabella 3 a proposito di Cedolare secca, ottenendo così un vantaggio totale di € 373,85 scegliendo di optare per un contratto di locazione a canone concordato.
Quanto descritto, pur avendo un semplice valore esemplificativo, può essere utile ad operatori e cittadini al fine di sviscerare il funzionamento delle agevolazioni legate ai contratti di locazione a canone concordato.
Vale la pena inoltre sottolineare che, in caso di contratto a canone concordato, i vantaggi per non si esauriscono a quelli descritti in favore del locatore. Esiste anche un significativo aumento delle detrazioni in capo al conduttore che ha collocato la sua residenza presso l’immobile locato (Tabella 5):
| Fascia di Reddito | Contratto 4 + 4 Tradizionale | Contratto canone concordato |
| 0,00 € – 15.493,71 € | 300,00 € | 495,80 € |
| 15.493,72 € – 30.000,00 € | 150,00 € | 247,90 € |
Tabella 5
I vantaggi sopra descritti, reciproci per locatori e conduttori, spingono l’Associazione Piccoli Proprietari Casa sede di Novara, a suggerire con convinzione di non perdere l’occasione di utilizzare questo importante strumento contrattuale.
Dott. Mauro Mauri, Presidente A.P.P.C. Novara
Dott. Ottavio Galasso, Vice-Presidente A.P.P.C. Novara
Dott. Stefano Zucchi, Segretario A.P.P.C. Novara
Come posso calcolare il giusto affitto , si può chiedere ad un ente ?
Buongiorno
per il calcolo di un canone può chiedere un appuntamento ai numeri indicati nel sito.
Cordiali saluti